Как быстро и выгодно продать недвижимость в США

Начнем с "Самому или с помощью брокера (риэлтора)?"

Я риэлтор и поэтому конечно посоветую вам найти риэлтора для продажи вашей недвижимости. Можно даже обратиться ко мне. Почему?

Самое главное и основное:

Вашу недвижимость кроме соседей очень быстро увидят остальные брокеры и "приведут" к Вам покупателей. Табличка "for sale by owner" конечно заинтересует покупателя, но только если он её увидит. Обычно покупатели работают с риэлторами (потому как покупатели не платят за это), а риэлторы обычно не хотят связываться с "for sale by owner" - так как очень рискуют не заработать на этой сделке ничего... Таким образом, Вам надо промотивировать не только покупателей но и их риэлторов. Понятно? Ну а про остальные плюсы, экономию времени и сил читайте статью "кто такой real estate broker / agent?"

Надеюсь обратиться за помощью к профессиональному брокеру я вас убедила :)

Второй вопрос, который мог быть и первым - "За сколько продавать?"

Очень важный, сложный и болезненный вопрос. Цена должна быть реальной. Как понять какая цена реальная - CMA. Что такое СМА (comparable marketing analysis) - сравнительный рыночный анализ. Делает CMA брокер (но можете и сами). Для сравнения берутся проданные (closed) желательно за последние 6 месяцев квартиры или дома очень похожие по типу, году постройки и метражу в радиусе одной мили. То есть трехкомнатную квартиру сравниваем с трехкомнатной, а двухэтажный коттедж с таким же коттеджем. Дальше корректируются такие моменты как наличие достроенного подвала, ремонта, вида на лес или озеро и остальные плюсы (или минусы) вашего дома. Важно понимать, что если сравниваемые дома стоят 300.000, а ваш дом лучше и Вы вложили в его ремонт 200.000$ (построили бассейн, выложили все лестницы мрамором и тд) то Ваш дом не стоит 500.000$ (с точки зрения сравнительного анализа). К сожалению. Сколько стоит - поможет разобраться риэлтор. Два момента:

• такой же анализ делает для своих клиентов брокер, представляющий покупателя. И на вопрос "стоит ли недвижимость этих денег" - при завышенной цене ответ брокера будет "не стоит". Да, торг никто не отменял, но все же лучше начинать продажу с адекватной цены, а не "а вдруг повезет и кто-то заплатит в полтора раза больше". Если Вы не сильно спешите можно начинать с желаемой цены, постепенно снижая до реальной.
• примерно такой же анализ делает оценщик (appraiser). Что это значит, а значит что сделка построенная на кредите может просто развалиться, если цена будет завышена. Банк просто не даст денег на данное приобретение. Есть конечно покупатели со своими деньгами, но как правило это инвесторы, которые изначально хотят купить дешевле - неувязочка.

То есть, выставив недвижимость по адекватной цене имеете больше шансов продать быстро - а значит, меньше заплатите платежей (кредит, налог или HOA). Иногда есть смысл поставить цену ниже средней - ускорить процесс.

От себя. Часто продавцы не слушают брокера о цене, а брокеру нужны клиенты, и он конечно идет на поводу и обещает продать. А потом клиенты на брокера же и обижаются, что дом не продается. Вы бы сами купили недвижимость по цене выше рыночной? Очень сомневаюсь, лично в моей практике таких покупателей не было:) It's all about money. 

Каким образом? Способы продажи. Реклама и другой маркетинг.

1. MLS - желательное и даже обязательное место размещения (Multi Listing Service - база, в которую риэлторы заносят все то, что они продают. База в отличие от других ресурсов надежная и достоверная, содержит достаточное количество информации о недвижимости). Поместить недвижимость в эту базу может риэлтор. Ваша недвижимость автоматически попадет в рассылки покупателей и риэлторов, которые интересуются похожими предложениями. Также данные из MLS довольно оперативно выгружаются в излюбленные места поиска покупателей Redfin.com и Realtor.com
2. Если Вы все же намерены попытать счастья без риэлтора - Вам в помощь FSBO (owners.com или FSBO.com). Этот ресурс растиражирует вашу продажу на многие ресурсы: owners.com, craigslist (Craigslist - хороший ресурс для сдачи в аренду, но для продажи не воспринимается всерьез), ресурсы такие как zillow, trulia. За 400$ FSBO поместит вашу недвижимость во все вышеперечисленное и на МЛС на 6 месяцев;
3. Объявления на радио и в газетах. Иногда работает, особенно если продается жилье в излюбленных местах определенной комьюнити. Из минусов - дополнительные затраты;
4. Open house. Проведение Open house хорошо для привлечения соседей и жителей близлежащих районов;
5. Сарафанное радио и соц сети. Хорошая и к месту реклама в соц. сетях (Facebook, Twitter) может принести неожиданно быстрые результаты;

Затраты по продаже недвижимости в США.

Продавца всегда волнует вопрос сколько же "чистых" денег получит он от продажи. Возможные затраты со стороны продавца:

• Брокерские услуги. Размер комиссионных всегда обсуждается непосредственно с риэлтором и устанавливается на договорной основе. Не существует среднего размера комиссионных, это могут быть и 3% и 7% от стоимости недвижимости. Как договоритесь и какой пакет услуг получите. От просто разместить на MLS до полного пакета с профессиональным фото портфолио, рекламой в СМИ и open houses;
• Затраты на listing без риэлтора (см пункт реклама и маркетинг);
• Погашение оставшегося кредита - mortgage payoff amount;
• Услуги юриста (real-estate attorney).Работа юриста - это проверка и подготовка всех документов по сделке. Стоят услуги порядка 300-500$;
• Оценка дома. Совершенно необязательные траты со стороны продавца для определения рыночной стоимости недвижимости;
• Некоторые затраты на closing (например налоги - tax proration)
• Налог на прибыль (законодательство штата, если Вы инвестор и перепродажа недвижимости происходит ранее чем через год после покупки, Вы заплатите налог на прибыль)
• Коммунальные платежи и т.д. на время продажи;
• Расходы на предпродажную подготовку (remodeling/cleaning);
• Возможны другие затраты по договоренности с покупателями (за редким исключением продавец может взять на себя часть затрат покупателя)

Когда продавать?

Если Вы просто продавец, у которого обстоятельства сложились что продавать надо, то этот вопрос не так важен. В осенне-зимний период количество сделок сокращается, весной-летом растут. Бывают времена очень сильных застоев и тогда есть смысл подумать над такими опциями как "rent to own" или "land contract" (ситуация, когда продавец становится кредитором для покупателя). Ну и ценовая ситуация на рынке важна потому что - см пункт "за сколько продавать?"

Как подготовить недвижимость к продаже?

Физическое состояние недвижимости имеет не маловажное значение. Как продавать AS IS или с ремонтом? Ответа однозначного не существует, должен помочь определиться профессионал. Слепо доверять риэлтору, который предлагает сделать полный rehab конечно не стоит, но вот небольшие вложения для создания "привлекательности товара" могут сократить сроки продажи существенно и поднять цену "товара".  Какую предпродажная подготовку провести и сколько это стоит читайте в статье "Предпродажная подготовка дома"

Некоторые риэлторы заявляют: "Чтобы продавать - надо иметь талант". Талант не талант, а хорошее понимание процесса и его основных компонентов обязательно. Надеюсь статья ответила на основные Ваши вопросы и стало понятно "с чего начинать и как продавать дом в США". Если же вопросы остались, отправляйте запрос, используя контактную форму или  по тел.  +1 - 773 - 943 - 9725