ИНОСТРАННЫМ ИНВЕСТОРАМ

Как и любой рынок, рынок американской недвижимости то "поднимается то падает", цены то стремительно растут, то опускаются. Самый главный секрет удачных инвестиций это купить дешевле (или когда недвижимость дешевле) и продать дороже. Чтобы знать что купить, где купить и когда купить надо внимательно следить за ситуацией на рынке (или работать с профессионалами, которые разбираются в этом вопросе хорошо).

 

Стоит ли инвестировать в американскую недвижимость?

Стоит. Инвестирование в американскую недвижимость является очень популярным. Неудивительно, ведь иностранные покупатели имеют право приобретать недвижимость и инвестиции в недвижимость США считаются наиболее защищенными с точки зрения закона (после идут Германия, Канада, Франция и Австралия). Немаловажным фактором являются и  цены на недвижимость, которые намного ниже, чем на соизмеримое жилье в Европе.

 

Как стать американским инвестором?

• Выбираете географическое место ваших инвестиций. Например, вы хотите купить и сдавать квартиру на побережье в Майами
• Анализ возврата капитала (выгодность). Определяется сколько вашего капитала уйдет на покупку, ремонт и другие предвиденные и непредвиденные затраты. Вычисляете срок окупаемости данных вложений. Если вложения кажутся вам целесообразным приступает к поиску недвижимости
• Если вы зарубежный инвестор и находитесь в тысячах км от рынка недвижимости, в который будьте вкладывать свои финансы - Вам нужны люди, которые будут помогать вам в этом. Прежде всего, надо найти брокера (риэлтора) в том штате, где бы Вы хотели купить жилье (в каждом штате своя лицензия и брокер из Майами не поможет вам купить дом в Чикаго). Дальше, Вы определяетесь будете вы работать сами или поручите своему агенту действовать от Вашего лица (вам будут предоставляться фотографии, видео, отчеты инспекторов и юристов по электронной почте). Услуги агента скорее всего (но возможен вариант предоплаты покупателя-инвестора) Вам не будут стоить денег - брокер получит вознаграждение от продавца в виде комиссионных (yслуги юриста, home inspection вам придется оплатить дополнительно)
• Покупка и оформление недвижимости. Возможна без вашего личного присутствия. Юрист проверит и оформит все бумаги. Бумаги будут отосланы вам и вы будете зарегистрированы как владелец американской собственности

 

Более подробно о процессе покупки недвижимости в Америке читайте в статье Как купить в недвижимость США

 

 

Как происходит покупка жилья?

В Америке купить недвижимость вы сможете только с помощью безналичного расчета. Деньги должны быть положены в американский банк или международный банк (например Citi ) Обязательно положить деньги на счет заранее (минимум 6 месяцев). Все это облегчит процесс верификации ваших средств на покупку недвижимости (в Америке это серьезный вопрос и если вы привезете чемодан долларов с вами никто не станет иметь дело)

 

Можно ли иностранцу получить кредит на покупку недвижимости?

Большинство сделок по покупке недвижимости иностранными инвесторами происходит без привлечения кредитования. Но, 5 лет назад такая возможность появилась. Получить кредит иностранцу совсем не легко. Для этого надо показать и доказать свою кредитоспособность и доходы.

 

Ипотека для иностранцев в США. Какие нюансы получения кредита иностранцем?

Данные могут разниться с другими сведениями в интернете, потому как каждый банк имеет свои требования и процесс получения кредита от банка к банку может отличаться. Но практически везде:

• у вас должны быть средства на первоначальный взнос 30-50%. Деньги должны лежать на счету банка (не мение 1 месяца, а лучше минимум 6 месяцев и на счету международного банка, например, CITI Bank). Деньги должны иметь легальное происхождение (на возможный вопрос банка о происхождении покупатель должен подтвердить это документами);
• помимо денег на первоначальный взнос, на счету покупателя должна быть сумма, покрывающая затраты на покупку недвижимости, а также резервная сумма платежей за недвижимость за 12 месяцев (кредит, налоги, страховка);
• кредит дается на срок от года до 30 лет;
• процентная ставка будет выше чем для резидентов США на 2-5%. Так как иностранные граждане для американского банка не могут показать кредитную историю, а значит у банков больше рисков. Сейчас, в 2014-2015 году, она составляет порядка 10% (существуют, так называемые, частные инвесторы, их процентные ставки будут порядка 15-20% на срок 5-10 лет);
• сумма кредита от 100.000$. То есть минимальная цена недвижимости, которую может приобрести иностранный инвестор - 145.000-200.000$;
• банку необходимо серьезное подтверждение доходов вас или вашей компании. Справки с места работы, отчеты независимого аудитора о доходах компании, подтверждение существования компании;
• для получения кредита в американском банке скорее всего понадобится ваше присутствие с паспортом и визой для пребывания в Америке. Процесс рассмотрения заявки и получения ответа банка займет 30-45 дней (это время не обязательно пребывать в США, можно оформить доверенность на юриста, риэлтора или другое доверенное лицо и дожидаться окончания сделки в своей стране);
• ипотека для иностранца дается под конкретную недвижимость. То есть жилье должно соответствовать критериям банка. Например, будет проблематично с помощью банка купить дешевую квартиру в плохом состоянии;

Более подробную консультацию по конкретному случаю можно получить у брокера специализирующегося на иностранном кредитовании.

 

Как происходит оформление владения недвижимости?

Владение недвижимостью подтверждается специальной записью в  "record of deeds", это свидетельство о владении является очень надежным как для американцев так и иностранных инвесторов. Существуют различные формы собственности, но в основном, приобретая  недвижимость в Америке, покупатель становится полноправным владельцем купленной земли и всех строений и растений на земле (а также под землей и над землей). Иностранцы имеют те же права на недвижимость, что и американцы. Никто не сможет посягнуть на купленное вами жилье в Америке.

 

Что еще надо знать иностранному инвестору?

Затраты на покупку и ремонт недвижимости - не последние финансовые затраты иностранного инвестора. Покупая жилье в Америке, иностранному инвестору придется следовать американским законам. Например, владелец жилья должен будет платить ежегодный налог на недвижимость, сборы ассоциации домовладельцев и так далее. Все эти нюансы обязательно уточните у своего агента ( так как законы, ставки налогов в разных штатах очень отличаются). 

 

Примерные расходы на содержание недвижимости в Америке:

• Земельный налог (в каждом районе рассчитывается отдельно и зависит от стоимости недвижимости, 0.5-2% от стоимости в год). Земельный налог на дом в несколько раз больше чем на квартиру или таунхаус.
• HOA - association fee. Практически все жилье кроме частных домов в Америке объединено в ассоциации. Ассоциация взимает ежемесячные платежи на содержание недвижимости и себя:). Эти платежи обычно покрывают воду, общую страховку, содержание коридоров и подъезда, стрижку газонов и уборку снега. Платежи зависят от развитости "инфраструктуры" жилого комплекса. HOA в домах с лифтом, бассейном, дормэном  и прочими удобствами может быть в несколько раз выше. Колеблются платежи 200-1500$ в месяц
• Ремонты. Если зданию необходим крупный ремонт (замена лифта, ремонт крыши и лестниц, новые дороги), то деньги (как правило это кредит на несколько лет)-special assessments собираются дополнительно.
• Налог с прибыли от сдачи помещения в аренду (или от продажи). Около 30% от прибыли, но можно списать некоторые расходы по содержанию.
• Содержание и ремонтные работы. Если вы инвестируете в арендное жилье то надо быть готовым, что после каждого тената (арендатора) необходимо делать ремонт-красить стены, менять ковровое покрытие, красить ванну и тд. Плюс, в случае поломки техники (а квартиры сдаются с плитой, микроволновой печью, холодильником и стиральной /сушильной машиной), проблемой с сантехникой или канализацией - устраняет неполадки landlord.
•  коммунальные платежи. Если вы сдаете недвижимость то такие платежи как свет и газ оплачивает арендатор, если же ваше жилье для перепродажи или просто временно пустует-то вам необходимо будет поддерживать адекватную температуру и соответственно оплачивать газ.
•  Затраты при последующей продаже недвижимости (порядка 5-7%)

 

Где покупать недвижимость в Америке?

Как правило, иностранные инвесторы покупают недвижимость в курортных  или крупных экономически развитых городах. Наиболее часто иностранные инвесторы вкладывают свои средства в недвижимость  таких городов как Майами, Нью-Йорк, Чикаго, Лос Анджелес, Орландо, Хьюстон, Сан Диего, Атланта (по данным realtor.com за 2012)

 

Звоните по телефону 773-943-9725 или 773-672-9461 для бесплатной консультации..

Мы поможем Вашему капиталу работать, зарабатывать и накапливаться.