Общее понятие коммерческая недвижимость в США

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ  В США

Коммерческая недвижимость в США - есть любое недвижимое имущество (земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства), которое используется инвесторами для извлечения прибыли или повышения капитализации компании.

На данным момент коммерческая недвижимость по праву является одним из самых ликвидных активов в совокупном портфеле инвестора и занимает одну из лидирующих позиций в глобальном инвестиционном бизнесе.  На рынке коммерческой недвижимости в США можно выделить 5 основных направлений (сфер):

1. Жилая арендная недвижимость

Данный тип коммерческой недвижимости пользуется повышенным спросом среди инвесторов.  Крупные инвесторы (как американские компании так и иностранные инвесторы) скупают жилые комплексы, состоящие из 2-100 квартир, ремонтируют (покупают уже в отремонтированном состоянии) и сдают в аренду конечному потребителю на длительные сроки (минимум 1 год). Индивидуальные инвесторы (граждане любого государства) также охотно вкладывают свои денежные (или заемные) средства в жилой фонд. Критерий "не подверженность рискам" является основополагающим в данном типе недвижимости. Что это значит??? А то, что данный тип недвижимости является высоколиквидным, т.е. при общих равных, стабильном рынке и благоприятной экономической ситуации вы не только будете получать стабильный ежемесячный (годовой) доход,  а также, в случае необходимости продать недвижимость, сможете получить прибыль от капитализации (возросшей стоимости жилья). С другой стороны CAP (ИНДЕКС доходности), рассчитываемый как соотношение годовой прибыли к общему объему вложений, варьируется в пределах 8-10%, что означает срок окупаемости недвижимости равен 10-12 годом. И если даже повторится ситуация 2008 года, то инвесторов она затронет косвенно (только при необходимости незамедлительной продажи объекта). А так, в США более 35% населения арендуют жилье и продавать инвестиционный объект, приносящий постоянный доход, не имеет ни какого смысла. 

Инвестиции в жилую арендную недвижимость США
Инвестиции в жилую арендную недвижимость США


Инвестиции в жилую арендную недвижимость США

 

Более подробно о видах жилой арендной недвижимости, вариантах покупки, процессе ведения бизнеса, а так же о продаже с последующим реинвестированием читайте в статье "Коммерческая жилая арендная недвижимость в США


2. Готовый бизнес (магазины, рестораны,  плазы с договорами аренды на длительный срок от 10 лет)

Данный тип инвестиций является, на наш взгляд, самым высоко ликвидным и подвержен минимальным рискам. Так как сроки аренды от 10 лет, а  срок окупаемости собственного (вложенного) капитала равен тем же 10 годам, то напрашивается простой вывод, что через 10 лет капитализация вашей компании увеличится на стоимости данной недвижимости + вы начинаете получать чистую прибыль. Конечно же рентабельность и стоимость объекта в течении 10 лет может изменяться, но .... как правила, если мы говорим о престижных американских брендах как Walmart, Target, McDonald's, Walgreens, CVS, Dollar Tree, 7 Eleven, Mobil -  они (рентабельность и стоимость) изменятся в положительную сторону или останутся неизменными. Чем это обеспечивается??? Прежде всего надо понимать, что земля и здания/объекты недвижимости, находящиеся на ней были построены (в большинстве случаев) специально под конкретных арендаторов, и ему (арендатору) не выгодно менять свое местоположение до истечения договора аренды. Сам договор составлен обычно таким образом, что арендатор платит за все: РЕМОНТ недвижимости, которую арендует, также арендная плата может быть проиндексирована на инфляцию, также арендатор имеет первоочередное право на продление аренды на 10-20 лет. Вам же остается только нанять управляющую компанию и наслаждаться хорошо налаженным бизнесом.

Инвестиции в США (готовый бизнес)
Инвестиции в США (готовый бизнес)


Инвестиции в США (готовый бизнес)

 

Более подробно о видах "готового коммерческого бизнеса", вариантах покупки, процессе ведения бизнеса, а так же о продаже с последующим реинвестированием читайте в статье "Готовый бизнес или инвестиционный проект  (магазины, рестораны,  плазы с договорами аренды


3. Производственные мощности (склады, помещения для производства, сортировочные базы)

Как один из множества вариантов вложение денежных средств является производство / хранение / распределение. На фоне иных инвестиционных сфер она является наименее ликвидной, но представляет особый интерес для компаний, желающих прийти на американский рынок в качестве производителя либо импортера. Как правило, недвижимость данного типа имеет зону I (Industrial). Самыми развитыми направлениями в данном бизнесе являются: склады (Self-storage либо  склады для хранения сезонных промышленных товаров), сортировочные базы (железнодорожные, автобусные, трейлерные), производственные помещения (от 100 до 100.000 кв.м.) Так как данный тип недвижимости имеет определенные ограничения в использовании, то и купля/ продажа объекта возможна будет сопряжена с некими индивидуальными пожеланиями городских советов - city building department or city courts. Например, отдавая должное американскому законодательству, перепрофилирование / перепланировка или иные действия, связанные с изменением целостности объекта либо увеличения мощностей могут потребовать несоизмеримых трудо-, человеко-, время-, и денежных затрат. Как и во многих странах бюрократическая волокита в США имеет место быть, но после успешной сделки по приобретению производственной недвижимости вы получите некоторые бенефиты, например в виде налоговых льгот. 

Инвестиции в производство
Инвестиции в производство


Инвестиции в производство

 

Более подробно о видах производственных мощностей, вариантах покупки, процессе ведения бизнеса, а так же о продаже с последующим реинвестированием читайте в статье "Производственные мощности (склады, помещения для производства)


4. Земля под застройку

Как сказал М.Твен: "Покупайте землю, её больше не производят". Земля под строительство всевозможных объектов недвижимости пользуется особым спросом!!! Данное инвестиционное направление является полем битвы титанов (так называемых “девелоперов” - строительных организаций / инвестиционных фондов). Земли под строительство - очень-очень мало. Что это значит??? А то, что по своей сути Америка - одноэтажная, и если говорить конкретно про Чикаго, то самые лакомые кусочки для инвестиций находятся в радиусе 30 миль от даунтауна. И весь этот радиус так плотно застроен, что яблоку негде упасть. Вся земля в США разделена на 3 основные зоны: 

  • Residential (зона жилой застройки)
  • Commercial (коммерческая застройка - офисы, магазины, спортивные объекты)
  • Industrial (индустриальная - заводы, фабрики, производственные помещения, склады, базы)
Инвестиции землю под застройку
Инвестиции землю под застройку


Инвестиции землю под застройку

 

Более подробно о видах земли под застройку, зонировании, вариантах покупки, процессе ведения бизнеса, процессе строительства под ключ, а так же о продаже с последующим реинвестированием читайте в статье "Земля под застройку"


5. Специфическая недвижимость (парковки, причалы, фермерские хозяйства)

Иную недвижимость, которая доступна для купли/продажи и может стать объектом инвестирования в США, можно по-просту назвать специфическая. В данную категорию можно отнести любое недвижимое имущество, имеющее специфическое месторасположение, требующее спец разрешения на осуществление определенного вида деятельности, либо требующее соблюдения режимности. Это могут быть: фермерские хозяйства, многофункциональные паркинги, водные ресурсы (причалы, пристани, водные отели), заправочные станции, аэропорты, газовые трубы, нефтепроводы, электросети, церкви, кладбища и др. Любая информация о приобретение / эксплуатации / управлении данных объектов (за исключением фермерских хозяйств и паркингов) предполагает определенный статус секретности, и доступ к ней предоставляется после похождения процедуры соответствия.

Специфическая недвижимость
Специфическая недвижимость


Специфическая недвижимость

 

Более подробно о видах недвижимости, вариантах покупки, процессе ведения бизнеса, а так же о продаже с последующим реинвестированием читайте в статье "Специфическая недвижимость (парковки, фермерские хозяйства, заправочные станции)


ТАКЖЕ ЧИТАЙТЕ: