Инвестиции в сша. Жилая арендная недвижимость

Прибавим к 1.000.000 новоиспеченных "американцев" еще и 35% американцев, которые по той или иной причине не хотят / не могут купить себе жилье и мы получим огромным рынок арендного жилья. Темпы строительства нового жилья все еще далеки от докризисного уровня, но старший экономист Moody's Analytics Марк Занди, комментируя обстановку на американском рынке недвижимости, сказал: «Восстановление рынка недвижимости получит новый импульс в 2015 году. Если ставки по ипотеке продолжат уменьшаться, а зарплаты - расти, это поддержит спрос на жилье и активность в строительном секторе». Тем не мение это ни коим образом не скажется на общем объеме жилой арендной недвижимости в США, а даже наоборот - доля арендного жилья за 2008-2015 постепенно выросла. В первую очередь это произошло за счет скупки "банковского жилья" (foreclosure) крупными инвесторами начиная с 2008г. На данным момент ситуация стабилизировалась: дешевого "банковского" жилья мало; возросла активность частных инвесторов, которые не заинтересованы в быстрой покупке / ремонт / перепродажа, а хотят стабильного ежемесячного дохода.

Арендное жилье можно разделить на две категории:

• многоквартирные дома,  дома (single family house)
• квартиры в кондоминиумах, таунхаусы, дома на колесах, дачи

Многоквартирные дома - представляют собой 2 и более квартирные  строения, предназначенные исключительно для сдачи их в аренду на длительные сроки (от 1 года). Вот несколько примеров:

Необходимость найма управляющей компании (УК) обусловлена несколькими факторами. Так в обязанности УК входят: поиск и заключение договоров с арендаторами, решение текущих вопросов, проведение необходимого ремонта, заключение договоров с поставщиками энерго и иных услуг, поддержание прилежащей территории в надлежащем порядке.  

Данный тип арендной недвижимости хорош тем, что собственник, естественно, не создает никаких ассоциаций (кондоминиумов и др образований), а обычно открывает соответствующую адресу здания компанию, через которую проходят все денежные потоки относительно этого строения (услуги УК, налоговые платежи, иные платежи). Доходные дома можно назвать готовым бизнесом; не редко они продаются уже с заключенными договорами аренды и новый владелец даже не обязан перезаключать существующие договора с арендодателями до момента их окончания. На стадии первичного ознакомления с недвижимостью продавец, обычно, предоставляет достоверную информацию о размере арендной платы (сколько платили или платят арендаторы на данный момент). CAP по доходным домам составляет в среднем 8% 

По домам / коттеджам ситуация идентичная, единственное, что владелец по договору может переложить некоторые функции по содержанию прилежащей  территории (постриг травы, уборка снега) на арендатора. 

Квартиры  в кондоминиумах, тоунхаызы, дома на колесах, дачи

Данная категория арендной недвижимости пользуется однозначно большим вниманием у частных инвесторов. Купить, отремонтировать, сдать в аренду и получать ежемесячный доход - так если  вкратце работает этот бизнес. Какие могут быть особенности или подводные камни??? 

1. Финансовая составляющая: 

Покупка за наличные - есть самым простой и быстрый способ приобретения недвижимости. Сделку по покупке жилья можно провести за 3-7 дней. А вот найти подходящий вариант может занять месяцы. Тут можно применить правила 3-х: время, качество, деньги. Т.е. стремясь купить сравнительно недорогую, но в хорошем состоянии квартиру, будьте уверены вы потратите на это заметно больше времени, чем покупая за те же деньги квартиру без ремонта. И первым и второй вариант в Америке имеет место быть. Вывод: хотите сэкономить время - покупайте качественное и дорогое, хотите сэкономить деньги - приготовьтесь ждать, а там как повезет, экономя на качестве - получаете недвижимость в плачевном состояния, но сравнительно быстро. Покупка в кредит - самым простой способ начать бизнес в этой сфере для начинающего инвестора. Получить кредит на недвижимость в настоящее время не так просто, как казалось бы:

• если вы легально находитесь в Америке: не менее 2-х лет уплаты налогов для формирования кредитной истории, постоянная работа не менее 2-х лет либо собственный бизнес, первоначальный взнос (не менее 3-х процентов)
• иностранному гражданину, живущему за пределами США: подробнейшим образом описано в статье "Иностранному инвестору"

2. Месторасположение:

Самым важный из инвестиционных факторов. На мой взгляд, мегаполис есть самым надежный вариант вложений. Есть еще курортные города, студенческие города / деревни, либо поселения около крупных производств, которые также пользуются определенным спросом, но тут уже имеется своя специфика и рассматривать данные варианты следует с определенной осторожностью. Купить и сдать жилье в аренду в любом мегаполисе не составляет ни единой проблемы (проводим необходимый анализ структуры арендной недвижимости, ее стоимости и др.опции). Например, в Чикаго, разница в аренде между Southside и Northside of Chicago может составлять 1000$ на примерно одинаковые варианты. Поэтому правильное место позволит вам получить максимум отдачи.

3. Состояние:

Не маловажным фактором при принятии решения об инвестировании является техническое состояние зданий и сооружений. Любую недвижимость можно условно разделить на три категории: плачевное состояние, состояние "покупай, въезжай и живи", а также премиум ремонт. Приведу пример: допустим Вы хотели бы приобрести дом в определенном районе Чикаго (где средняя цена дома равна 250.000$). И у вас на примете 3 варианта в разном техническом состоянии. Первый (в плохом состоянии) 150.000$, второй (ОК) - 260.000$, третий (премиум ремонт) - 300.000$. Так вот как ни крути ни первым (банк остается владельцем до последней выплаты, и ему не нужен неотремонтированный дом, в случае вашей неплатежеспособности - банк зарабатывает на проценте, а не на купле / продаже), ни третий (по той же причине банк не сможет продать дом с заведомо завышенной рыночной стоимостью), и даже второй вариант будет под вопросом (если оценщик, нанятый банком оценит дом ниже заявленной цены) и кредита вам ни видать. Что же получается??? Идеальный вариант для кредитования - это жилая недвижимость в пригодном для жизни состоянии и по цене равной или ниже средней по району (дистрикту).

Звоните по телефону 773-943-9725 или 773-672-9461 для бесплатной консультации..

Мы поможем Вашему капиталу работать, зарабатывать и накапливаться.