Все мы знаем и видим по количеству присылаемых предложений по почте, что если вы банку нравитесь, банк с превеликим удовольствием готов ссудить вам деньги. Но, как правило, эти суммы небольшие и имеют довольно высокую процентную ставку уже через год. Поэтому на масштабные проекты, такие как ремонт или образование, брать потребительские кредиты не целесообразно. И в таком случае вам может быть интересен HELOC (HELOAN).
Эти названия произошли от HOME EQUITY. HOME EQUITY - это разница между рыночной ценой вашей недвижимостью и невыплаченным кредитом за неё. Если вы являетесь обладателем недвижимость и являетесь таковым обладателем уже какое-то время, то вероятнее всего ваша недвижимость имеет HOME EQUITY. Под HOME EQUITY банки и готовы давать кредиты. По сути, это закладная на вашу недвижимость (или на выплаченную вами часть стоимости этой недвижимости). Эти кредиты являются вторым mortgage и в случае неплатежей, кредитополучателя ожидает процесс foreclosure и потеря недвижимости.
Цель получения такого кредита. Цели и основания различные: ремонт недвижимости, покупка другой недвижимости, выплата кредитных карточек, плата за образование и другие предвиденные и непредвиденные расходы.
На основании чего выдаётся кредит (открывается кредитная линия) и от чего зависит сумма кредитной линии:
- кредитная история
- доход и ваши обязательства по кредитам и другим платежам (алименты и др)
- стоимость вашей недвижимости (выплаченная вами доля)
Например, вы владеете домом, который на сегодняшний день стоит $300.000. Да, это важный момент, банку неважно что купили вы его за $200.000 или за $600.000. Оценщик (appraisal) оценит недвижимость на сегодняшний день. Так вот $300.000 стоит дом сегодня. Возможно вы дали приличный первоначальный взнос, или исправно платили много лет свой mortgage. В итоге Вам осталось выплатить скажем $100.000 банку (оставшийся mortgage). Таким образом, HOME EQUITY равняется $200.000. Но, банк не ссудит вам все $200.000, а ссудит в соответствии с LTV.
LTV (loan-to-value) - выражается в процентном выражении: может быть 75, 80, 90% и зависит от нескольких факторов:
- банк и его политика
- является ли данная недвижимость постоянным местом проживания
- ваши задолженности по другим кредитам
- доход и других факторов
Например получили LTV 80%. Таким образом имеем следующие расчёты:
$300.000x0,8 = $240.000 (применяем LTV)
$240.000-$100.000 = $140.000 ( вычитаем оставшийся непогашенный mortgage)
Итак, вы можете взять $140.000 под вашу недвижимость.
% ставка:
Ставки совершенно разные и условия разные. В основном от 5 до 10% годовых.
Сроки:
Как правило, данные продукты рассчитаны на 10-15 лет погашения, бывают более долгосрочные кредиты
Правила погашения:
- Heloan очень похож на обычный mortgage и выплачивается равными долями в течении фиксированного количества периодов.
- Heloc можно сравнить с кредиткой. Есть период (год, три, пять, десять - смотря какой банк и каковы условия) минимальные платежи и выплата процентов за пользование, затем период выплаты всей суммы. Бывают кредиты (balloon) когда по окончании срока "жизни кредита" необходимо выплатить всю сумму целиком.
Таким образом выбирая вид кредита надо посоветоваться с семьёй и специалистом какой вариант подходит именно в вашем случае. Чтобы подробнее узнать как открыть такую линию вы можете обратиться в банк, предварительно изучив и выбрав лучшие предложения в интернете либо обратиться к mortgage broker.